© 2017 Me Edouard Guillou

CONSTRUCTIONS INITIALES SANS PERMIS DE CONSTRUIRE : QUEL RÉGIME APPLICABLE AUX NOUVELLES DEMANDES D’AUTORISATION D’URBANISME ?

February 3, 2017

En 2009, le maire d’une commune des Alpes-Maritimes délivre un permis de construire portant sur la réhabilitation et la modification des façades d’une construction édifiée au dix-neuvième siècle et à usage d’habitation.

 

Le tribunal administratif annule cet arrêté mais la cour administrative d’appel infirme ce jugement. Un pourvoi en cassation devant le Conseil d’Etat censure l’arrêt rendu en appel.

Dans cette décision, le Conseil d’Etat était saisi de l’interprétation des dispositions de l’article L. 421-9 du code l’urbanisme (anciennement L. 111-12 du même code).

En application de ces dispositions, lors d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable portant sur une construction achevée depuis plus de dix ans, il ne peut être opposé un refus fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. A ce principe, le code de l’urbanisme apporte plusieurs exceptions au titre desquelles est visée l’hypothèse d’une construction « sans permis de construire » en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables.

 

Dans notre décision, le Conseil d’Etat porte une appréciation stricte de ces dispositions et considère ainsi, qu'à la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable. En d’autres termes, dès lors qu’une construction a fait l’objet depuis plus de dix ans de modifications sans déclaration préalable alors qu’une telle déclaration était pourtant obligatoire pourra tout de même bénéficier de la prescription de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme.

 

En l’espèce, la construction initiale n’avait pas fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme, mais aucune loi ne soumettait alors les constructions à un tel régime d’autorisation. Le Conseil d’Etat considère alors que la construction ne pouvait donc être considérée comme ayant été réalisée sans permis de construire.

 

Ensuite, le Conseil d’Etat relève que la construction litigieuse avait bien fait l’objet, plus de dix ans avant le permis contesté, de plusieurs modifications qui étaient soumises à permis de construire. En principe, la nouvelle demande de permis de construire ne pouvait donc être accordée sans que cette dernière ne régularise les précédentes modifications sans autorisation.

 

Pour considérer l’autorisation litigieuse comme légale, la cour administrative d’appel qui avait pourtant également constaté que les modifications intervenues étaient soumises à permis de construire, avait estimé, comme le faisait d’ailleurs jusqu’alors la jurisprudence rendue en la matière, que l’ampleur limitée de ces modifications n’avaient pas conduit à la réalisation d’une nouvelle construction et qu’ainsi, elle pouvait tout de même bénéficier de la prescription décennale de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme.

 

Le Conseil d’Etat censure donc l’arrêt rendu en appel, l’autorisation n’aurait jamais dû être délivrée.

 

Si une simple déclaration préalable avait seulement été nécessaire, le permis de construire aurait été pu être légalement délivré.

 

Conseil d'État, 6ème - 1ère chambres réunies, 03 février 2017, n° 373898, Publié au recueil Lebon

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